چگونه در سوئد یک آپارتمان یا خانه بخریم: راهنمای گام‌به‌گام

خرید آپارتمان یا خانه در سوئد – راهنمای کامل

خرید خانه در سوئد یکی از بزرگ‌ترین تصمیم‌های مالی و عملی در زندگی شماست. برای بسیاری، این فرایند دلهره‌آور به نظر می‌رسد: شما نه تنها باید ملک مناسب را پیدا کنید، بلکه لازم است وام بانکی بگیرید، با مشاوران املاک مذاکره کنید، برای اسباب‌کشی آماده شوید و حتی بعداً به مسائل مالیاتی هم فکر کنید.

در سوئد دو نوع مالکیت رایج وجود دارد:

bostadsrätt (حق استفاده از آپارتمان تعاونی)
villa/radhus (خانه مستقل یا ردیفی، که مالک ساختمان و زمین آن هستید)

مسئولیت‌ها و هزینه‌ها در این دو نوع مالکیت تفاوت زیادی دارند و درک آن‌ها پیش از شروع جست‌وجو ضروری است. بیایید مرحله به مرحله مسیر خرید را مرور کنیم.

درک تأمین مالی و وام‌های سوئدی (Bolån)

نقطه شروع هر خریداری، تأمین مالی است. بدون آن امکان ورود به مزایده وجود ندارد. بانک‌های سوئد انتظار دارند حداقل ۱۵٪ مبلغ خرید را به عنوان پیش‌پرداخت (kontantinsats) خودتان داشته باشید. این اغلب بزرگ‌ترین مانع برای خریداران جوان است. مثلاً اگر آپارتمان سه میلیون کرون باشد، باید حداقل ۴۵۰٬۰۰۰ کرون از پس‌انداز شخصی تهیه کنید.

زمان مراجعه به بانک باید برای lånelöfte (تعهد وام) درخواست بدهید. این سند نشان می‌دهد بانک چه میزان حاضر است وام بدهد و مدت محدودی اعتبار دارد. داشتن lånelöfte شما را به خریدار جدی تبدیل می‌کند، چون فروشنده و مشاور می‌دانند توان پرداخت دارید. همیشه وام را از چند بانک مقایسه کنید چون نرخ بهره، خدمات و قوانین بازپرداخت (amortering) متفاوت است.

همچنین باید amorteringskrav (قوانین بازپرداخت اجباری) را درک کنید. اگر وام شما نسبت به ارزش ملک بالا باشد، مجبورید درصدی از اصل وام را هر سال بازپرداخت کنید. تفاوت بین پرداخت فقط بهره و بازپرداخت کامل می‌تواند چندین هزار کرون در ماه باشد.

پیدا کردن خانه مناسب

اغلب افراد جست‌وجو را در وبسایت‌هایی مثل Hemnet و Booli آغاز می‌کنند.

در آپارتمان‌ها شما bostadsrätt می‌خرید یعنی مالک واحد نیستید بلکه حق سکونت دارید. مالکیت ساختمان متعلق به bostadsrättsförening (انجمن مسکن تعاونی) است که همه ساکنان عضو آن هستند. این انجمن‌ها وام و برنامه‌های تعمیر خود را دارند و شما در بخشی از آن شریک می‌شوید. مطالعه‌ی دقیق årsredovisning (گزارش مالی سالانه) انجمن بسیار حیاتی است. هزینه ماهانه پایین ممکن است جذاب باشد، اما اگر انجمن بدهکار یا در آستانه تعمیرات پرهزینه (مثل stambyte یا تعویض سقف) باشد، هزینه به‌سرعت افزایش می‌یابد.
در خرید خانه، شما مسئول کامل ساختمان هستید. باید مواردی مثل نوع و عمر سیستم گرمایشی، عایق، زهکشی، سقف و لوله‌کشی را بررسی کنید. هزینه جاری گرمایش بسته به موقعیت و سیستم خانه می‌تواند از ۱۵۰۰ تا بیش از ۴۰۰۰ کرون در ماه متغیر باشد.

بازدید و مزایده

در زمان حضور در visning (بازدید)، از mäklare (مشاور املاک) هر سوالی دارید بپرسید.

برای آپارتمان: تعمیرات آتی، بدهی‌ها، میزان avgift (شارژ ماهانه) و مواردی که شامل می‌شود (گرما، آب یا تلویزیون).
برای خانه: سال بازسازی‌ها، وضعیت فونداسیون و هزینه‌های واقعی جاری.

اگر علاقه‌مند شدید، مرحله بعدی budgivning (مزایده) است. در سوئد مزایده توسط مشاور برگزار می‌شود و هر پیشنهاد جدید فوراً به همه اطلاع داده می‌شود. این روند می‌تواند سریع و هیجانی باشد. همیشه پیش از شروع سقف بودجه برای خود تعیین کنید. به خاطر داشته باشید که تا امضای قرارداد، هیچ پیشنهادی الزام‌آور نیست.

قرارداد، تأیید عضویت و پرداخت

وقتی پیشنهاد شما پذیرفته شد، همراه فروشنده و مشاور köpekontrakt (قرارداد خرید) را امضا می‌کنید و باید حدود ۱۰٪ مبلغ را به‌عنوان handpenning (بیعانه) بپردازید. در خرید bostadsrätt، قرارداد مشروط به تأیید عضویت در انجمن است که معمولاً تشریفاتی است ولی در موارد نادر ممکن است رد شوید.

بانک سپس وام نهایی را تکمیل می‌کند. اگر همزمان خانه‌ی فعلی را بفروشید، ممکن است نیاز به överbryggningslån (وام پل) داشته باشید.

در tillträdesdag (روز تحویل) بانک باقی پول را منتقل می‌کند، کلیدها تحویل داده می‌شود و شما مالک رسمی می‌شوید.

برنامه‌ریزی برای اسباب‌کشی

اسباب‌کشی در سوئد نیازمند هماهنگی است. می‌توانید از flyttfirma (شرکت اسباب‌کشی) استفاده کنید که معمولاً ۵۰۰۰ تا ۱۵٬۰۰۰ کرون هزینه دارد. بعضی شرکت‌ها خدمات بسته‌بندی هم انجام می‌دهند. جای پارک کامیون هم ممکن است نیاز به هماهنگی با شهرداری داشته باشد.

جزئیات مهم دیگری flyttstädning (نظافت خروج) است. استانداردها بسیار سختگیرانه‌اند و اگر قبول نشود، خریدار یا صاحب‌خانه می‌تواند شما را مجبور به تکرار کند. اغلب افراد شرکت‌های تخصصی نظافت استخدام می‌کنند که هزینه آن ۲۰۰۰ تا ۶۰۰۰ کرون است.

پیش از روز نقل‌مکان:

برق و اینترنت را فعال یا منتقل کنید.
hemförsäkring (بیمه خانه) را از روز اول برقرار کنید.
آدرس جدید خود را در Skatteverket ثبت کنید.

بعد از نقل‌مکان

اگر bostadsrätt خریده‌اید، حق شرکت در جلسات انجمن را دارید و در برنامه‌ریزی بلندمدت ساختمان شریکید.
در خانه شخصی، همه مسئولیت‌ها با شماست.

از نظر مالی، سال بعد باید بهره وام را در deklaration (اظهارنامه مالیاتی) گزارش کنید. همه بهره‌های وام از مالیات قابل کسر است. مالکان خانه مستقیم نیز سالانه fastighetsavgift (مالیات ملک) می‌پردازند.

اگر در خانه قبلی بازسازی داشتید، رسیدها را نگه دارید، چون هنگام فروش می‌تواند از مالیات سود شما کم شود. نرخ مالیات سود سرمایه در فروش خانه ۲۲٪ است ولی می‌توانید با uppskov (تعویق) پرداخت را به تعویق بیندازید.

هزینه‌هایی که باید پیش‌بینی کنید

پیش‌پرداخت: ۱۵٪ قیمت خرید
اسباب‌کشی: ۵۰۰۰–۱۵٬۰۰۰ کرون
نظافت خروج: ۲۰۰۰–۶۰۰۰ کرون
مبلمان و وسایل جدید: ۲۰٬۰۰۰–۵۰٬۰۰۰ کرون
بازسازی اختیاری (مثلاً: آشپزخانه ۱۰۰٬۰۰۰–۲۰۰٬۰۰۰ کرون، حمام ۸۰٬۰۰۰–۱۵۰٬۰۰۰ کرون)
هزینه‌های جاری: avgift آپارتمان (۲۵۰۰–۵۰۰۰ کرون/ماه)، هزینه گرمایش و نگهداری خانه (۲۰۰۰–۴۰۰۰ کرون/ماه)

اشتباهات رایج

بیش‌مزایده در budgivning
نادیده گرفتن وضعیت مالی انجمن bostadsrätt
فراموشی بیمه خانه از روز اول
به‌روز نکردن آدرس در Skatteverket
سردرگمی در مالیات بر سود فروش
دور انداختن رسیدهای بازسازی و کارمزدها
رزرو نکردن به‌موقع شرکت اسباب‌کشی
فراموشی انتقال برق و اینترنت
عدم برنامه‌ریزی برای پارکینگ یا انباری

نکات تجربی

رابطه خوب با mäklare می‌تواند مزیت ایجاد کند.
در اقتصاد انجمن bostadsrätt عمیق شوید، نه فقط هزینه ماهانه.
هزینه‌های پنهان خانه مستقل را دست‌کم نگیرید.
در بازسازی، رسیدها را نگه دارید و به آینده فروش فکر کنید.
به commute (رفت‌وآمد)، مدرسه‌ها و خدمات محلی توجه کنید.

چک‌لیست نهایی

دریافت lånelöfte و آماده‌کردن ۱۵٪ پیش‌پرداخت
جست‌وجو و بازدید جدی همراه بررسی وضعیت مالی
ورود به budgivning با بودجه مشخص
امضای قرارداد و پرداخت پیش‌پرداخت
تأمین وام و در صورت لزوم وام پل
سفارش بیمه، خدمات، اسباب‌کشی و نظافت
تکمیل پرداخت و تحویل کلید در tillträdesdag
ثبت آدرس جدید در Skatteverket
نگه‌داری رسیدها برای کسر مالیات در آینده
اعلام بهره وام و پرداخت fastighetsavgift و گزارش خرید/فروش در مالیات سال بعد